在法国买房 · 预算指南
法国买房预算：自有资金、税费、装修和备用金
先从房价出发，再把购房税费、贷款相关费用、装修和打算留存的现金分开计算。俗称的“公证费”只是预算的一部分。下面的示例区分哪些钱是花掉的、哪些钱是留着的，以及报价上涨时会有什么变化。
费用类别的来源：英文版核查于，本中文版于重新核查。
中文版根据英文版编写于 · Rivière Advisory
本页内容
在法国买房，到底需要准备多少钱？没有一个百分比能回答全部问题。交易本身、贷款安排以及您对房子的打算，决定了哪些费用应计入预算。请逐项列出预算，并用书面凭据替换每一个暂估金额。
1. 把房价和其他费用分开
写清楚约定的房价包含什么。如果中介费（honoraires d’agence）已经包含在起始金额里，就不要再加一次。请中介和公证人（notaire）确认价格构成，以及计算购房税费所用的基数。
通过公证人缴纳的购房税费
俗称的“公证费”（frais de notaire）除了公证人的报酬，还包括税费和其他费用，并不只是公证人本人收取的钱。法国税务局对这些组成部分有说明（法文）。
我们的购房税费估算工具按普通住宅交易、在其说明的范围内估算其中部分费用。请输入公证人确认的省级税率（taux départemental）和交易类型。本工具不判断您是否符合减免条件，也不会按地址自动查找税率。使用结果前，请先阅读公式和不包括的项目。
贷款和专业服务
如果贷款，请银行提供一份清单，把一次性费用和贷款期间持续支付的费用分开。银行手续费（frais de dossier）、贷款担保（caution 或 hypothèque）、借款人保险（assurance emprunteur）以及贷款经纪人费用（如有）都需要单独列出。法国公证人网站关于购房附加费用的说明（法文）列出了这些类别。如需另外聘请法律、技术或翻译服务，也请计入。
装修、入住和留存的钱
先列出必须做的工程，再列可选的改善项目。请针对这套房子取得报价，注明是否含税（TTC），并标出尚未报价的部分。家具、搬家以及开通水电、网络等也可能需要计入。如果部分资金不是欧元，或存放在法国境外，还要考虑换汇和跨境转账费用。备用金要单独列出：留着可用的钱不是付给任何人的费用。
房价只是计划的一部分
- 房价€250,000.00
- 所列购房税费€20,319.95
- 贷款相关费用、装修、入住与转账€24,000.00
- 计划支出€294,319.95
- 保留备用金€10,000.00
计划资源总额€304,319.95
2. €250,000 购房的预算明细
这是虚构的规划示例，不是市场价格参考，也不是报价。假设：属于估算工具适用范围的普通二手房交易，公证人确认的省级税率为 5%，没有减免，没有公证人报酬折扣，手续及代垫费用（formalités et débours）预留 €1,400.00。本例不另计中介费；如中介费安排不同，房价和计税基数都需要相应调整。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 房价 | €250,000.00 |
| 所列购房税费（估算工具结果） | €20,319.95 |
| 一次性贷款相关费用（假设） | €3,000.00 |
| 初步装修（假设） | €15,000.00 |
| 家具和搬家（假设） | €5,000.00 |
| 换汇和转账费用，如适用（假设） | €1,000.00 |
| 计划的购房和入住支出 | €294,319.95 |
| 保留备用金（示例） | €10,000.00 |
| 计划资源总额 | €304,319.95 |
€3,000.00、€15,000.00、€5,000.00、€1,000.00 和 €10,000.00 都是教学假设，请用您自己的凭据替换；它们既不是常见费用，也不是推荐的备用金水平。如果资金已经是存在法国账户里的欧元，换汇一项可以为零。本表不包括每月贷款还款和每年的房屋持有开支。
购房税费部分 = 产权转让税 €15,796.25 + 公证人法定报酬（émoluments de vente，含增值税）€2,873.70 + 不动产登记安全费（CSI）€250.00 + 预留 €1,400.00，合计 €20,319.95。这并不是本例中房价之外全部 €44,319.95 的支出。
装修预算翻倍会怎样？
其他假设不变，只把虚构的 €15,000.00 装修预算换成 €30,000.00。计划支出从 €294,319.95 增加到 €309,319.95。备用金仍为 €10,000.00，计划资源总额从 €304,319.95 增加到 €319,319.95。
多出的 €15,000.00 来自装修假设的改变，并不是公证费上涨，也不代表银行会为差额提供贷款。这是对所选假设的比较，不是预测，也不是报价。
25万欧元购房案例使用同样的房价，但范围更窄（不含家具和换汇费用）：除贷款外需安排 €123,000 现金，其中 €10,000 是保留备用金。两个例子统计的项目不同，总额不必一致。
3. 分清总预算、自有资金和付款时间
假设银行明确同意为这笔虚构的购房提供 €200,000.00 贷款，本例中还需自筹的资源为 €104,319.95。如果采用上面较高的装修预算，贷款仍为 €200,000.00，这一数字将升至 €119,319.95。这只是算术，不是贷款承诺，也不代表您一定能获得某个贷款成数。请确认银行会为哪些项目放款，以及款项何时到位。
较早支付并抵扣房价的款项（例如签署初步买卖合同 compromis de vente 时支付的保证金 dépôt de garantie，或单方出售承诺 promesse de vente 中的 indemnité d’immobilisation，通常存入托管账户 séquestre）是房价的一部分，不是额外的购房费用。请把它记入付款时间表，以便同时掌握自有资金总额和剩余应付金额。请向公证人索取交易结算单（décompte）和付款指引，并把已付款项与最终余额核对。
在自己的预算表中，建议设四栏：金额、凭据、付款日期和资金来源。未知的项目要明确标出。预算即使加起来没问题，如果需要付款时钱还没到位，计划仍可能失败。
4. 每年的持有预算要单独列出
为经常性支出另做一张表：如有贷款则列月供，以及保险、维护、能源、适用的地方税和共管物业费（charges de copropriété）。如果是出租项目，还要加上运营假设，并测试空置期。不要把预期租金当作已经可用于完成购房的钱。
购买公寓时，请询问物业费、已计划的工程及其缴费日期。买卖双方之间的费用分摊规则，比“已表决的工程一律由某一方承担”这种简单说法更细。Service-Public 说明了分摊规则以及双方约定的效力（法文）。请公证人说明这些规则和约定的调整如何体现在您的结算单中。
5. 买房预算核对清单
- 确认约定房价以及中介费的处理方式。
- 取得公证人针对本次交易的估算和适用税率。
- 把贷款手续费用与月供、保险分开。
- 为必要工程取得报价，并记下报价不包括的内容。
- 估算搬家、家具，以及如适用的换汇费用。
- 弄清签约时的费用调整和已付款项。
- 根据自己实际的不确定因素和支出承诺确定备用金。
- 核对付款日期与可用资金和已确认贷款是否匹配。
- 另做一份每年的持有预算。
应用到您的购房决定
我们的课程对这套方法有更深入的讲解：Homebuyer 课程适用于自住房或度假屋，Investor 课程适用于出租投资。课程目前只有英文版。Navigator 与会员说明用中文介绍了课程内容、价格和访问方式。英文页面：Homebuyer 课程（英文）、Investor 课程（英文）、贷款课程真实试看（英文）。
继续准备
估算购房税费 · 计算现金计划 · 25万欧元购房案例 · 计算方法与来源
来源与适用范围
本指南结合了原创的规划示例和文中引用的来源。来源核查涵盖文中引用的费用类别和共管物业费分摊规则：英文版截至2026年9月26日，本中文版于2026年10月17日重新核查。试用条件和价格于2026年10月17日核实。估算工具的计算方法另行说明其来源和局限。依赖任何预算之前，请再次核实税率、贷款条件、报价和房产文件。本内容仅供学习参考，不是针对具体交易的公证、贷款或税务评估。